انواع قرارداد از لحاظ نحوه پرداخت
پرداخت بر اساس بهای واحد کار Unit price
پیمانی است که در آن در ابتدای کار، بر روی بهای واحد انجام کارها توافق میشود. در طی انجام کار پیمانکار صورت وضعیتِ کارهای انجام شده را براساس بهای واحد توافق شده و اندازه گیری کارهای انجام شده تهیه و به کارفرما ارائه میکند. کارفرما پس از تایید کار انجام شده اقدام به پرداخت صورت وضعیت مینماید.
پیمان فهرست بهایی
پیمان آیتمی
قرارد داد بر اساس برنامه ریزی پیشرفت کار
بعضی از عملیات اجرایی را، نمیتوان در فهرست بها یا بر اساس نقشههای اجرایی و حجم عملیات ضمیمه قرارداد اندازه گیری نمود. مانند حفر چاههای عمیق، که نمیتوان دقیقاً عمق دستیابی به دبی مورد نظر را تخمین زد. لذا معین نمودن مبلغی در این رابطه منطقی نبوده و احتمالاً بنا به ضرورت ناچار باشیم عملیات را شروع نماییم. در چنین شرایطی، قرارداد بر اساس پیشرفت کار بسته میشود. این قرارداد، تقریباً مشابه قرارداد بر اساس فهرست بها است لیکن دارای اختلافات عمدهای با آن روش است.
جهت کشف میادین نفت و گاز معمولاً از چنین روش قراردادی استفاده میشود.
پیمان با مبلغ کل مقطوع Firm fixed price
پیمانی است که مبلغ کل آن ثابت بوده و هیچگونه تعدیل قیمت به آن تعلق نمیگیرد.
این نوع پیمان با پیمانکاری منعقد میشود که تجربه اجرایی این قبیل کارها را داشته باشد و تمام مسئولیت قیمت متوجه وی است و ضمناً بیشترین انگیزه را برای کنترل هزینهها و کارایی بیشتر پیمانکار دارد. پیمانی است که علیرغم تغییرات در شرایط اقتصادی مبلغ آن قابل تعدیل نیست. ساختار شکست در این نوع پیمان تعریف میشود. پرداخت کلی به پیمانکار ثابت است ولی پرداختها در طول اجرای پروژه بر اساس ساختار شکست صورت میگیرد. پیمانکار صورت وضعیت کارهای انجام شده را با توجه به درصد پیشرفت و ساختار شکست تهیه و به کارفرما ارائه میکند.
پیمان مختلط مبلغ مقطوع و بهای واحد کار Firm fixed price and unit price
پیمانی است که هزینه کل قسمتهایی از آن (که دقیقاً مشخص شده است) به صورت مقطوع و بقیه قسمتها (که هنگام عقد پیمان دقیقاً مشخص نیست) بر اساس بهای واحد و اندازه گیری کار انجام شده پرداخت میشود.
پیمانی است که مبلغ آن در مناقصه اعلام و یا بر اساس فهرستبها تعیین میشود. در صورت تغییر در شرایط اقتصادی مبلغ نهایی این نوع قرارداد قابل تعدیل است.
این نوع پیمان حالت کلی دو نوع پیمان بهای واحد و مبلغ کل مقطوع است. در حقیقت پیمانهای ذکر شده حالت خاص این نوع پیمان هستند.
بازپرداخت هزینه Cost reimbursement
این همان نوعی از قرارداد است که در ایران پیمان مدیریت گفته میشود. در این حالت پیمانکار هزینههای پروژه را پرداخت میکند و در ادامه صورت حساب هزینهها به کارفرما داده شده و پس از تایید توسط کارفرما پرداخت میشود. مبلغی نیز به عنوان سود دریافت میکند. سود پیمانکار در این قرارداد به روشهای مختلفی پرداخت میشود. درصدی از هزینهها، پاداش، سقف قرارداد بعلاوه مبلغ ثابت، سقف قرارداد بعلاوه درصد و … در در برخی از حالتهای این قرارداد سقف هزینهها برای پیمانکار اهمیتی ندارد. به همین دلیل کارفرمایان دولتی بسیاری از کشورها اجازه استفاده از این نوع قرارداد را ندارند. در کل از این نوع قرارداد در پروژههای کوچک استفاده میشود. در اکثر این قراردادها مبلغی به عنوان تنخواه در ابتدای کار به پیمانکار داده میشود. پیمانکار هزینهها را از این تنخواه انجام داده و در بازههای زمانی مشخص یا سقف هزینه مشخص اقدام به ارائه ریز هزینهها میکند. کارفرما پس از تایید هزینهها اقدام به پرداخت آنها میکند. تنخواه در این نوع پیمانها تقریباً شبیه به پیش پرداخت در دیگر پیمانها است. برای پرداخت تنخواه نیز ضمانت یا چک و سفته از مدیر پیمان اخذ میشود.
سقف هزینه Target cost
پیمانی است که در آن سقف هزینه اولیه برآورد میشود و پس از خاتمه کار تفاوت بین سقف هزینه و هزینه واقعی بر اساس توافق بین کارفرما و پیمانکار سرشکن میشود. سود پیمانکار در صرفه جویی در هزینههاست. به عبارت دیگر این نوع قرارداد تقریبا شبیه به قرارداد فهرست بهایی است.
هزینههای واقعی به علاوه درصدی از هزینهها یا دستمزد Cost plus with a percentage fee
پیمانی است که قیمت کار پیمانکار مقطوع نیست، اما معادل درصد تعیین شده (به عنوان سود) علاوه بر هزینههای مستند به پیمانکار پرداخت میشود.
در این روش کارفرما پرداختها را بر اساس هزینههای ساخت به علاوه درصد سود مورد توافق در هنگام عقد قرارداد انجام میدهد.
همانگونه که در راهنمای قراردادی DBIA ذکر شده است: روش Cost plus در مواقعی که پروژه را نمیتوان به اندازه کافی تشریح کرده و پروژه دارای نقاط مبهمی است، مناسب است.
با این حال باید به خاطر داشت که استفاده از این روش از معایب و ضعفهای کارفرما است زیرا:
- با توجه به درگیر شدن کارفرما در ریز مسایل مالی پروژه و نحوه هزینه شدن آن، اختلافات بسیاری در این زمینه با پیمانکار خواهد داشت.
- انتظارات مالی کارفرما در زمینه کنترل بودجه و بهینهسازی هزینهها به دلیل ماهیت این روش محقق نخواهد شد.
از موضوعات مهم در این روش مشخص نمودن فعالیتهایی است که هزینه آن باید توسط کارفرما صورت پذیرد و فعالیتهایی که پیمانکار میبایست به عنوان هزینههای بالاسری در ضریب سود خود لحاظ کند.
در بخشی از اسناد قراردادی DBIA مخارج قابل پرداخت در این روش را تشریح نموده است. هزینههای غیرقابل پرداخت به طور کلی به شرح زیر است.
- هزینه های سرمایهگذاری
- حقوق و مزایای پرسنل پیمانکار که در دفتر مرکزی پیمانکار مستقر هستند.
- مخارج نگهداری دفتر مرکزی و سایر دفاتر پیمانکار بجز دفتر مستقر در سایت
- مخارج بالاسری عمومی که در سایر قرادادها به عنوان هزینه بالاسری لحاظ میگردد.
- هزینههای ناشی از قصور و اهمال پیمانکار
در مورد حقوق بعضی از پرسنل دفتر مرکزی که به صورت ۱۰۰% و تمام وقت مورد نیاز پروژه نیستند نظیر برنامه ریزان، مهندسان ایمنی و حسابداران استانداردهایAIA2 ,EJCDC1 قابل پرداخت توسط کار میدانند. آنها توصیه میکنند که کارفرما و پیمانکار مذاکراتی در زمینه نیاز دفتر مرکزی پیمانکار داشته مخارج و حقوق قابل پرداخت آنها را تعیین نمایند. DBIA همچنین سایر مخارج پرسنل فوق الذکر نظیر هزینه تلفن، اجاره محل و … که قابل محاسبه نیستند را درون ضریب بالاسری پیمانکار در نظر میگیرد. [۲و۳ ]
روش Cost Plus کارفرما را قادر میسازد تا در زمینه انتخاب پیمانکار جزء بیشتر دخالت نماید. این دخالت و اظهارنظر میتواند در حد وتوی پیمانکاران جزء و یا مشارکت در زمینه انتخاب پیمانکاران جزء باشد. با این وجود میزان دخالتها نباید به حدی باشد که توان مدیریتی و حق انتخاب پیمانکار اصلی را محدود نماید.
برخلاف روش Lump Sum که پرداختها براساس درصد پیشرفت کار است، نحوه پرداخت این روش براساس هزینههای مستقیم و هزینههایی که اتفاق افتاده و توسط پیمانکار صورتحساب گردیده است.
در مورد پرداختهایی که در این روش برای خدمات طراحی انجام میگیرد،کمی پیچیده است. در صورتی که پیمانکار از مشاور طراحی به عنوان پیمانکار جزء استفاده میکند، نحوه پرداختهای کارفرما براساس قرارداد بین پیمانکار و مشاورطراحی خواهد بود. اما در صورتی که طراحی توسط پرسنل پیمانکار صورت میگیرد میتوان به روشهای مختلف عمل کرد. اغلب کارفرمایان و پیمانکاران ترجیح میدهند که خدمات طراحی براساس نرخهای ساعتی مقطوع و یا درصدی از هزینههای اجرا محاسبه شود.
روش پرداخت درصدی با حداکثر قیمت Cost plus with a Guaranteed Maximum Price
این روش تلفیقی ار روش Cost Plus و روش Lump Sum است. در حقیقت در این روش کارفرما تنها هزینههای واقعی قابل پرداخت را میپردازد با این مزیت که مطمئن خواهد بود که هزینه پروژه از سقف بودجه مورد نظر تجاوز نخواهد کرد.
تعیین سقف پروژه لزوماً در ابتدای پروژه صورت نمیگیرد بلکه زمانی تعیین میشود که برنامه کارفرما برای رسیدن به قیمتی واقعی به اندازه کافی تشریح شده باشد. از این رو تعیین به موقع سقف پروژه نیاز به تجربه دارد. شایان ذکر است که سقف مالی پروژه میتواند در چند مرحله تعیین و نهایی شود.
در صورتی که هزینه تمام شده پروژه نسبت به سقف تعیین شده کمتر باشد، مقدار صرفهجویی شده به روشهای مختلف تقسیم میشود.
سادهترین روش تقسیم میزان صرفهجویی شده براساس درصدی است که نسبت به میزان واقعی بودن سقف تعیین شده، مقرر میشود.
براساس میزان مبلغ صرفهجویی، درصدهای تخصیصی نیز تغییر میکند. به عنوان مثال هرچقدر مبلغ بیشتر شود سهم و درصد کارفرما نیز بیشتر خواهد بود.
هزینههای واقعی به علاوه پاداش Cost plus with an award fee
قرارداد بر مبنای پرداخت هزینهها که شامل دو قسمت، قیمت مبنای ثابت اولیه و مبلغی به عنوان پاداش است. تمام یا قسمتی از آن در طول کار به پیمانکار پرداخت میشود. این پاداش انگیزهای است که پیمانکار در منابع مالی و زمان صرفهجویی کند و کیفیت فنی کار را نیز مد نظر قرار دهد و میزان پرداخت پاداش بر مبنای قضاوت و ارزیابی کار پیمانکار از طرف کارفرما بر اساس پیمان تعیین میشود.
هزینههای واقعی به علاوه مبلغ ثابت Cost plus with a fixed fee
پیمانی است که مبلغ آن بر اساس توافق در بدو قرارداد تعیین و ثابت است، این قیمت ثابت با هزینههای عملی تغییر نمیکند مگر اینکه کارهای مورد پیمان تغییر پیدا کند، این نوع قرارداد برای پیمانکار انگیزهای برای کنترل هزینهها پدید میآورد و در غیر این صورت خسارت زیادی را متحمل خواهد شد.
پیمان یک قلمLump sum
در این روش طرف قرارداد تعهد مینماید که براساس یک مبلغ کل و مشخص تمامی کار را انجام دهد.
کارفرما میتواند پیمانکار را براساس رقابت هزینهای و مالی انتخاب نماید و یا پیمانکار را مستقیم و بدون رقابت انتخاب نموده و از برنامه و تخصص پیمانکار برای تعیین بودجه استفاده نماید.
با توجه به عدم امکان تفکیک پروژه به واحدهای قابل اندازهگیری به روش Unit Price در پروژههایی که ارائه محصولاتی خاص را برعهده دارند تعیین قیمت مقطوع سهولت پرداخت و کاهش دعاوی در حین پروژه را به دنبال خواهد داشت.
پیشنیاز استفاده از این روش انجام کامل طراحی است. این عمل باعث میشود تا مقایسه پیشنهادات با یکدیگر راحتتر صورت گرفته، ریسک پیشنهاد دهندگان کاهش یابد و در نتیجه قیمت واقعبینانهتر باشد.
در نحوه پرداخت نکات زیر بایستی مدنظر قرار گیرد.
- تهیه نمودار برنامهریزی و زمانبندی که براساس آن بتوان درصد پیشرفت پروژه را در مقاطع مختلف کاری تعیین نمود.
- زمان پرداخت صورت وضعیت براساس بازههای زمانی مشخص و یا پیشرفت فیزیکی کار و یا هر دو صورت گیرد.
- مدارک لازم جهت ارائه توسط پیمانکار به منظور بیان درصد پیشرفت کار باید مشخص شود. (فرم ساختار شکست از قبل تهیه شده باشد)
- مرجع تصمیم گیر به منظور تایید درصد پیشرفت پروژه وجود داشته باشد.
در صورت بروز فعالیتهایی علاوه بر تعهدات پیمانکار، قیمت نیز تغییر میکند. این مساله باید در بند تغییرات قرارداد در نظر گرفته شده باشد، همچنین مشخص شود که در صورت عدم توافق طرفین چه رویهای در پیش گرفته شود. (مثلاً ماده ۱۲ قراردادهای متر مربع)
از جمله محاسن این روش آن است که لزومی ندارد کارفرما به آنالیز هزینههای پیمانکار بپردازد هر چند اگر لازم بداند این موضوع میبایست در متن قرارداد ذکر شود.
استفاده از این روش در پرداخت حقالزحمه طراح در پروژههای نسبتاً کوچک امکان پذیر است. افزایش پیچیدگی پروژه و همچنین گسترش ابعاد پروژه باعث ناتوانی این روش در پرداخت حقالزحمه مشاور به دلیل گستردگی و ناشناختگی طراحی خواهد بود.
در پروژههای تحقیقاتی و پژوهشی از این روش به عنوان یکی از روشهای متداول استفاده میشود.