مدیریت ریسک در پروژه‌های ساختمانی

سرمایه گذاری در بخش‌های مختلف صنعت از جمله صنعت ساختمان‌، دارای موارد مبهم و ناشناخته فراوانی است‌. این گونه موارد که به نام عدم قطعیت نامیده می‌شوند‌، می‌تو‌انند نتیجه کار ر‌ا گاهی به بهتر و گاهی به بدتر از آنچه پیش بینی شده است‌، تغییر دهند. در گذشته‌، مدیران با استفاده از تجربیات خود درصد‌ی از هزینه و زمان را برای ریسک و فرصت در نظر می‌گرفتند اما امروزه روش‌هایی جهت بررسی دقیق‌تر موارد ناشناخته وجود دارد.

به طور معمول یک پیمانکار از سه وجه عمده می‌تواند در یک پروژه موفق باشد.

1. با حصول سود مالی از انجام کار که یک عامل کوتاه مدت‌، اما بسیار مهم است، سود برد.
2. با کسب اعتبار برای خود که به نسبت عامل بالا، بلند مد‌تتر است پیشرفت نماید.
3. با اندوختن تجربه‌، سطح دانش کارکنان خود را بالا ببرد.

معمولاً پیمانکارانی که با هدف کسب اعتبار و رتبه در زمینه شغلی خود یا بالا بردن سطح دانش کارکنان خویش تلاش می‌کنند در پی کار با کیفیت بهتر و حتی سود مالی کمتر هستند. بنابراین مواردی که هر چه بیشتر توانایی پیمانکار را نشان دهد برای این دسته مورد پسندتر است. پیمانکارانی که به طور شخصی کار می‌کنند و از لحاظ حقوقی نیازمند اعتبار نیستند بیشتر به سود کوتاه مدت می‌اندیشند و پای بند تخصص در انجام کار عمرانی نیستند که از این نمونه‌ها می‌توان به اصطلاح ‌بساز و بفروش‌ها‌ را مثال زد. ‌

نخستین گام در ارزیابی یک عامل تعریف و شناسایی دقیق آن است. چند اصطلاح مورد استفاده در این تحلیل به شرح زیر است.

عدم قطعیت

• وضعیتی از یک رویداد که نتیجه آن احتمالی و غیرقطعی است. نتیجه این رویداد می‌تواند تولید ریسک یا فرصت نماید.

ریسک

• امکان بروز پیش آمد ناخوشایندی در کارمانند خطر، زیان مالی، صدمه که احتمال وقوع خاصی دارد و می‌تواند برروی پروژه اثر گذار باشد.

احتمال وقوع

• میزان احتمال رخداد پی آمد خوش آیند یا ناخوش آیند است که به صورت ‌در‌صد‌ و یا به گونه جامع‌تر به صورت نمودار توزیع احتمالات بیان می‌شود.

میزان ریسک (فرصت) مالی رویداد

• حاصلضرب هزینه (در آمد) پی آمد نا خوشایند (خوشایند) در احتمال وقوع آن است.

اگر کل پروژه‌های عمرانی بزرگ دنیا را در سه زمینه ریسک فنی، یسک بازار و ریسک اجتماعی بررسی کنیم‌، هر یک از پروژه‌ها دارای عدم قطعیت‌های خاصی است که به شکل زیر نشان داده می‌شود‌.

1. پروژه‌های تحقیقاتی
2. پروژه‌های نفت و گاز و پتروشیمی
3. پروژه‌های تأسیسات حرارتی
4. ساختارهای هیدروالکتریکی و قدرت
5. برنامه‌های هسته‌ای
6. پروژه‌های شهری و حمل و نقل
7. راهسازی و تونلسازی

برنامه‌های هسته‌ای دارای بالاترین ریسک فنی یا پیچیدگی تکنولوژیکی هستند، راهسازی و تونلسازی بالاترین عدم قطعیت بازار را دارند، چون بازگشت سرمایه آنها دراز مد‌تتر است‌. در حالی که کار فرمایان پروژه‌های نفتی و تأسیسات حرارتی پشتوانه‌های محکم‌تری از لحاظ مالی دارند‌، چون پروژ‌ه‌ها در این رده بیشتر بصورت ملی هستند و همواره بودجه‌های قابل توجهی به آنها تعلق می‌گیرد.

ریسک سازمانی و اجتماعی پروژه‌های هیدروالکتریکی و قدرت و نیز برنامه‌های هسته‌ای بیشتر از سایرین است، این بدان علت است که طرح و اجرای چنین برنامه‌هایی کاری بسیار تخصصی است و کوچکترین مشکلی در کار می‌تواند زیان‌های زیست محیطی و انسانی غیر قابل جبرانی به بار آورد.

روش ارزیابی عدم قطعیت‌ها

عموماً ریسک‌های موجود در یک پروژه‌، کارفرما و پیمانکار را بیشتر تحت تأثیر قرار می‌دهند. هم اکنون بطور روز افزونی کارفرمایان روش‌های ساختی را جستجو می‌کنند که ریسک‌های ساخت را به سازندگان منتقل کنند. به همین علت امروزه قرار‌دادهای ترکیبی برای طراحی و ساخت مثل DBFO (طراحی، ساخت، سرمایه گذاری و بهره برداری) رو به افزایش هستند و کارفرمایان بزرگ با استفاده از شراکت، قراردادهای تفکیک شده بر اساس تخصص و PFI جذب سرمایه خصوصی (مثل ساخت خانه با هزینه سازنده در زمین کارفرما و شراکت در سود کار) به راه حل‌های بهتری دست یافته‌اند.

ریسک پیمانکاران از عدم قطعیت‌های طرح و بازار اثر می‌پذیرد و بستگی کامل به نوع قرارداد با کارفرما دارد. در جایی که کارفرما کل ریسک را به پیمانکار واگذار می‌کند پیمانکار باید کل عدم قطعیت‌ها را شناسایی و دسته بندی کند و اثر هر یک را برروی هزینه و زمان پروژه بسنجد. در این هنگام او باید تغییرات بازار را که می‌تواند تأثیر منفی بر روی کار وی داشته باشد پیشبینی کند و شاید طراحی مجدد یا روش متفاوتی را جهت کار اتخاذ نماید. امروزه استفاده از تکنیک‌های طرح و ساخت به طور روزافزونی با نظرات پیمانکار انجام می‌شود. مقدار هزینه، تجربه‌های پیشین پیمانکار از اجراهای با کیفیت و تیپ بندی و تکرار با در نظر داشتن حد قابل قبول طراحی جزئیات از طرف او پیشنهاد می‌شود. این موارد معمولاً از نظر پیمانکار بر روش‌های پیشنهاد شده از طرف مشاور و کارفرما ارجحیت دارد. روش‌های جدید و تجهیزات به کارگمارده شده برای آنها دارای ریسک تاز‌ه‌ای هستند که باید مدیریت شده، بر سایرین اضافه شود.

در تعیین موارد عدم قطعیت یک پروژه از طرف پیمانکار باید پیش از همه چیز با استفاده از تجربه موارد عدم قطعیت را شناسایی کرد.

مدیران با تجربه در تصمیم گیری کمتر اشتباه می‌کنند. همچنین وضعیت بار‌گذاری ساختمان‌های تکراری نیز مشابه همدیگر می‌تواند باشد. البته نوع کار بری سازه‌ها مثل تجاری، اداری، مسکونی، بهداشتی و غیره عامل تفاوت و تغیر در کار است. وضعیت هر سایت و خاک آن بستگی به محل کار دارد و در پروژه های متفاوت مختلف است. اندازه و حجم پروژه مسلماً در همه کارها یکسان نیست. هر چه به مشخصات جزئی تر از قبیل جزئیات کار و افراد شاغل نزدیک می‌شویم تفاوت طرح نمود بیشتری پیدا می‌کند.

تغییرات در نوع طرح و منابع تهیه مواد و لوازم نیز بستگی بسیاری به نظر کارفرما و مشاور و محل کار دارد که در طرح‌های مختلف متفاوت است و ریسک‌ها و فرصت‌های مربوط به خود را دارد.

به طور کلی باید در ابتدا ریسک‌ها را شناسایی نمود و ریشه‌های آن را بدست آورد تا بتوان عدم قطعیت‌هایی که باعث ریسک شده‌اند را از لابلای آن پیدا کرد.

نحوه برخورد با ریسک

از آنجا که تعیین ریسک و منابع آن به تنهایی کافی نیست همواره باید راهی برای واکنش آگاهانه در برابر آن اتخاذ کرد. این واکنش می‌تواند باعث ایجاد تعادل بین ریسک‌ها و فرصت‌ها باشد. در ابتدا باید ظرفیت ریسک پذیری هر پیمانکار را پیدا کرد. ریسک پذیری قابلیت انعطاف و قبول ریسک در یک سازمان است تا به این ترتیب بتوان از سود بیشتری بهره ببرد. این میزان را می‌توان به صورت در صد نسبت به دیگر سازمان‌ها مشخص نمود. به طور مثال پیمانکاری که امکانات مالی بهتر، ماشین آلات سالم‌تر، روابط اجتماعی بهتر و متخصصین کارآزمود‌ه تر دارد می‌تواند بسیاری از عدم قطعیت‌ها را در محدوده قابل پذیرش برای خود در آورد. پیمانکار می‌تواند هر لحظه با تحلیل وضعیت موجود میزان ریسک پذیری خود را بدست آورد. هر فعالیتی که دارای ریسک باشد می‌تواند با میزان ریسک پذیری سازمان سنجیده شود و در صورت امکان برای برخورد با آن یکی از راه‌های زیر را اتخاذ شود.

1. پذیرفتن ریسک ( میزان ریسک کمتر از ظرفیت ریسک پذیری است)
2. انتقال ( واگذاری ریسک)
3. بیمه کردن (افزایش ظرفیت ریسک پذیری)
4. کاهش (چشم پوشی از بعضی فرصت‌ها برای کاهش ریسک‌)
5. مشارکت ( تقسیم سود با دیگران برای تقسیم ریسک با آنها‌)
6. پرهیز ( میزان ریسک بیشتر از ظرفیت ریسک پذیری است‌)
7. جمع آوری اطلاعات بیشتر ( حذف کردن بخشی از مواردی که ریسک تلقی شد‌ه‌اند‌)

محاسبه سود پروژه برای پیمانکار

تعریف ساده ریسک ‌تهدید یک خواسته ‌است و اگر پذیرفته شود که بالاترین خواسته پیمانکار از انجام یک پروژه‌ بهره مالی یا سود پروژه است‌، اکنون لازم است که بررسی سود و محیط‌های همراه با عدم قطعیت که عوامل تهدید کننده سود را می‌سازند انجام گیرد. هر پروژه ساختمانی در آمد و هزینه‌هایی برای انجام دهندگان آن دارد که منابع آن گاهی پیدا و گاهی پوشیده است‌. در محاسبه سود پروژه دانستن هریک از مقادیر بالا لازم است چرا که اختلاف بین در آمد و هزینه (‌با در نظر گرفتن کسورات قانونی‌) سود بدست آمده برای پیمانکار خواهد بود.

بررسی درآمد‌های پروژه

• مبلغ اولیه پیمان

از آنجا که مبلغ اولیه پیمان مشخص و رقم آن در روز عقد قرارداد به ثبت می‌رسد‌، این عدد قابل تغییر نبوده و پرداخت آن نیز ازجانب کارفرما تعهد می‌شود. بنابر این در آمدی قطعی برای پروژه است که پیمانکار بدون نگرانی می‌تواند در محاسبات خود درنظر بگیرد.

• در آمد ناشی از تعدیل

بر پایه تعریف‌، تعدیل شاخصی است که جهت به روز کردن قیمت‌ها در هر دوره نسبت به دوره پایه به هزینه‌ها اعمال می‌شود و چون در بیشتر کشور‌ها از جمله ایران معمولاً قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند این شاخص منبع در آمدی برای پیمانکار محسوب می‌شود‌. ضریب یاد شده هر سه ماه یک بار توسط سازمان برنامه و بودجه اعلام میشود و حدس زدن آن برای پیمانکاران با تجربه امکان پذیر است‌. به علت اهمیت این ضریب در در آمد پروژه‌های ساختمانی ایران به ارزیابی دقیقتر آن خواهیم پرداخت‌.

• در آمد ناشی از افزایش کار‌ها

در هر پروژه کارفرما می‌تواند پیشنهاد افزایش پاره‌ای کارها را به پیمانکار بدهد. مبلغ در نظر گرفته شده در این بخش از سایر درآمد‌ها جداست و در مبلغ اولیه پیمان ذکر نمیشود .بر پایه ماده ۲۹ شرایط عمومی پیمان میزان تغییر مقادیر کارها تا ۲۵ در صد رقم قرار داد مجاز است که مبلغ آن توسط پیمانکار صورت وضعیت می‌شود اما چگونگی تایید آن تا ۱۰ در صد بستگی به نظر دستگاه نظارت دارد و بیشتر از آن به اجازه کارفرما وابسته است.

• در آمد ناشی از ادعا های پیمانکار

بیشتر اوقات پیمانکاران با کارهایی مواجه می‌شوند که نیاز به افزایش امکانات یا تغییر روش‌های ساخت دارد‌. این کار سبب پیدایش زمینه دیگری از درآمد میشود. ابهام و چند گانگی در متن قرارداد نیز می‌تواند باعث ادعای پیمانکار شود. این مبلغ که توسط پیمانکار و به صورت در صدی از رقم اولیه پیمان صورت وضعیت میشود، در صورت تایید دستگاه نظارت و نماینده کارفرما قابل دریافت خواهد بود.

بررسی کسورات قانونی پروژه

• مالیات بر درآمد و صندوق کارآموزی

در ساخت پروژه‌های ساختمانی بسته به نوع کار مانند سایر مشاغل پیمانکار به علت کسب در آمد موظف است مالیات آن رابه دولت پرداخت نماید. این مقدار توسط وزارت دارایی طبق جداولی تهیه می‌شود‌. همچنین مبلغی معادل دو دهم درصد از کل مبلغ قرارداد به صندوق کارآموزی تعلق می‌گیرد.

• بیمه

به طور معمول پیمانکار با توافق کارفرما در برابر بسیاری از حوادث و مسئولیت‌های ناشی از عملیات ساختمانی در ابتدای کار می‌تواند بیمه شود‌. این امر با کمک شرکت‌های بیمه محلی و با توجه به نوع و اهمیت کار انجام میشود بدیهی است که در اینجا منظور تنها بیمه تامین اجتماعی است که مبلغ قطعی و مشخصی دارد‌. سایر بیمه‌ها خود دارای مبحث بزرگ و پیچیده‌ای است که به صورت هزینه می‌تواند بر روی کار اثر نماید.

بررسی هزینه‌های پروژه

• همه هزینه‌های برآورد شده

در پروژه‌های ساختمانی هر گاه صحبت از هزینه‌های برآورد شده کار به میان می‌آید‌، منظور مجموع هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم است‌. این مقادیر از فرمول‌های مشخصی به دست می‌آید که در بیشتر پروژه‌ها قابل استفاده است. اما موارد عدم قطعیتی نیز در میان آن موجود است که بستگی به هوشمندی و تجربه پیمانکار در بررسی دقیق اولیه کار و برآورد صحیح آن دارد.

• هزینه‌های ناشی از تورم قیمت‌ها

هر سال تغییر نرخ نفت‌، طلا و ارز‌، افزایش یا کاهش مبادلات بازرگانی و تغییرات سیاسی در منطقه‌، اثراتی را بر قیمت‌های کالاهای مصرفی از جمله فرآورده‌های ساختمانی ایجاد می‌نماید‌. این تغییرات با شاخص تورم سنجیده می‌شوند که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران سالانه در اختیار عموم قرار می‌گیرد‌. بررسی عملکرد دولت در سال‌های گذشته و شرایط منطقه می‌تواند در تخمین این نرخ کمک به سزایی نماید‌. شاخص مذکور به صورت ضریبی در هزینه‌ها در ابتدای پروژه در نظر گرفته می‌شود‌. بدیهی است در دوره کار مقدار شاخص واقعی تورم با آنچه در برآورد فرض شده است تفاوت خواهد داشت که بنابر تجربه معمولاً به صورت هزینه برای پیمانکار پدیدار می‌شود‌. به علت اهمیت این موضوع در کشورمان بررسی نرخ تورم به طور دقیق‌تری انجام خواهد گرفت.

• هزینه‌های ناشی از افزایش کارها

همانطور که پیش‌تر آورده شد‌، بسیاری از فعالیت‌های از قلم افتاده توسط کارفرما در حین ساخت به موارد کاری افزوده می‌شود‌. این مقادیر هزینه‌هایی برای پیمانکار ایجاد خواهد نمود که در هزینه‌های پیش بینی شده توسط پیمانکار گنجانده نشده است و پس از صورت وضعیت شدن کارهای انجام گرفته، دریافت هزینه آن از کارفرما بستگی به تایید صورت وضعیت‌ها توسط دستگاه نظارت دارد.

• هزینه‌های مربوط به کارهای مورد ادعای پیمانکار

به دلیل پیچیدگی کار ساخت بعضی فعالیت‌ها توسط پیمانکار انجام می‌شود که در برآورد اولیه دیده نشده‌اند. هزینه این مقادیر برای پیمانکار قطعی و تعیین شده است و عدم قطعیتی در آن وجود ندارد.

• هزینه‌های ناشی از تاخیر‌های غیر مجاز

همواره در کار ساخت امکان بروز تاخیر وجود دارد‌. معمولاً این موضوع به دلیل نادرستی برنامه زمان بندی در ابتدای کار یا اطلاع نداشتن از پیچیدگی کار حین اجرا است‌. پیمانکاران مجرب با دیدن تمام زوایای کار در ابتدای پروژه می‌توانند تا حد ممکن این خطر را به کمترین میزان ممکن برسانند. روشن است که برای تاخیرهایی که از پیمانکار ناشی شود از طرف کارفرما جریمه در نظر گرفته خواهد شد. مبلغ جریمه بستگی به نظر و تصمیم گیری کارفرما و تایید دستگاه نظارت خواهد داشت‌.

• هزینه روزهای بیکاری ناشی از هوای نامساعد

در مناطق جغرافیایی مختلف گاهی شرایط جوی به شکلی است که ادامه کار توسط پیمانکار مقدور نیست‌. بروز طوفان شن‌، گردباد‌، برف سنگین و باران شدید می‌تواند باعث بر هم خوردن و تعطیلی کار برای چندین روز شود‌. در چنین روزهایی پیمانکار هزینه ناشی از نیروی انسانی و ماشین آلات مستقر در کارگاه را مطابق معمول باید پرداخت نماید. آمارهای سازمان هواشناسی و تجربه افراد بومی می‌تواند اطلاعات مفیدی را در این زمینه در اختیار پیمانکار قرار دهد.

هزینه ناشی از تاخیر در پرداخت‌ها

مواردی مشکلات مالی کارفرما می‌تواند برای پیمانکار هزینه ساز باشد‌. در صورتی که به هر علت کارفرما نتواند مبالغ تعهد شده خود را در زمان تعیین شده پرداخت نماید‌، این تاخیر موجب افزایش هزینه ناشی از نرخ بهره میشود‌. نرخ بهره عددی است که از نرخ تورم پیروی می‌کند و در بخش تورم به آن بیشتر خواهیم پرداخت.

ارزیابی عوامل عدم قطعیت در متغیرهای پروژه

بنابرآنچه تاکنون گفته شد می‌توان ریشه‌ها و عوامل عدم قطعیت در متغیرهایی که در بخش‌های بالا بررسی شد را پیدا نمود‌. مرحله نخست شناسایی و خرد نمودن هر یک از متغیر‌ها به زیرمجموعه‌هایشان است‌. هر یک از زیر مجموعه‌ها نیز به خودی خود می‌توانند دارای عوامل عدم قطعیت باشند. بنابراین هر متغیر می‌تواند به یک یا چند عامل عدم قطعیت بستگی داشته باشد . پس از شناسایی عوامل‌، مرحله دوم کار جهت تجزیه و تحلیل ریسک صورت می‌گیرد که باید ارتباط هر یک از متغیر‌ها را با سود پروژه به صورت فرمول‌های ریاضی بدست آورد.

تاثیر رفتار کارفرمایان بر ریسک

کارهایی که از طریق کارفرمایان به پیمانکاران داده می‌شود تحت دو عنوان زیر هستند.

• طرح‌های عمرانی

طرح‌هایی هستند که بودجه آنها به طور مستقیم از طرف دولت تأمین میشود و دولت سرمایه گذار اصلی آنهاست. بنابراین با تغییر وضعیت دولت این طرح‌ها نیز ممکن است حتی تا حد توقف کامل یا شتاب بسیار پیش برود.

• طرح‌های غیر عمرانی

طرح‌هایی سرمایه گذاری هستند که توسط سازمان‌ها و نهادهای دیگر انجام می‌شود و بازگشت آنها از طریق سود کار صورت گرفته است. در این طرح‌ها بیشتر بانک‌ها سرمایه گذار هستند. طرح‌هایی که وابسته به بودجه دولت هستند کاملاً بستگی به وضعیت مالی دولت دارند. مثلاً در بعضی موارد دولت با استقراض طرح‌های عمرانی زیادی را شروع می‌نماید که عملاً بهر‌ه‌دهی آن در حد سرمایه‌گذاری شان نیست که این موضوع باعث تورم بیشتر می‌شود. هر چه تورم بالاتر رود دولت قادر به انجام طرح‌های عمرانی کمتری است و اگر طرح‌های بیشتری را آغاز کنند با مشکل پرداخت مواجه خواهد شد. به طور کلی پیمانکا‌رهای با درجات بالا و امکانات مناسب می‌توانند کارفرمای خود را انتخاب کنند. با اندکی تأمل می‌توان کارفرمایان با توان مالی بالاتر را از سایرین تشخیص داد. همچنین با پیگیری کارهای قبلی که پیمانکاران دیگر با این کارفرمایان داشته‌اند می‌توان نحوه پرداخت‌های آنها را بررسی نمود.

آنچه که می‌تواند پیمانکار را با ریسک مواجه کند پرداخت‌های مالی و زمان پروژه است. بعضی کارفرمایان به علت عدم آشنایی کافی با حجم کار ممکن است خاتمه قرارداد را در زمان مشخص ذکر کنند اگر پیمانکار تشخیص دهد که مشاور تا آن زمان قادر به ارائه نقشه‌ها نیست باید محدودیت زمانی برای کارفرما بگذارد و او را وادار به پرداخت جریمه نماید. بعضی از کارفرمایان نیز به علت عدم امکانات مالی ممکن است زمان را طولانی‌تر نمایند که در این صورت نیز پیمانکار باید حق اضافه نمودن جریمه را با توجه به تورم برای خود در نظر بگیرد.

بازدهی نیروی انسانی

بازدهی نیروی انسانی مقدار کاری است که یک فرد در واحد زمان انجام می‌دهد. این بازدهی بصورت ضریبی در ساعت‌های کاری فرد ضرب می‌شود. بدیهی است افراد با بازدهی بالاتر میزان نفر ساعت کمتری جهت انجام واحد کار نیاز دارند. متأسفانه عوامل کیفی دخیل در این موضوع بسیار زیاد است و معمولاً بر آوردکنندگان با تجربه و شناخت می‌توانند آنرا تا حدودی پیش بینی نمایند. با برنامه‌ریزی درست و جهتدهی مناسب می‌توان بازده نیروی انسانی را بالا برد و هزینه پروژه را کاست. عوامل کیفی مؤثر بر بازدهی نیروی انسانی بسیارند و مهمترین آنها به قرار زیر هستند.

1. ‌عوامل اجتماعی و فرهنگی
2. ‌عوامل محیطی، اقلیمی و صعوبت کار
3. ‌تغییر بازدهی در اثر تکرار
4. ساعات کار، اضافه کاری و نوبت کار

مواد و مصالح

هر چند شاید هزینه مواد و مصالح لازم برای انجام کار بیشترین سهم را در جمع هزینه داشته باشد، پیش بینی و برآورد آن از دیگر بخش‌های برآورد ساد‌ه‌تر است چون عوامل ناشناخته و غیر قابل پیش بینی آن کمتر از دیگر بخش‌هاست. تعیین مقدار مواد و مصالح لازم برای انجام یک واحد از کار با استفاده از تجربه‌های گذشته و اطلاعات مندرج در جدول‌های حرف‌های و با در نظر گرفتن میزان افت و اتلاف مواد به سادگی انجام می‌شود. هزینه تهیه و جابجایی مواد نیز با استعلام قیمت از تولید کنندگان و فروشندگان آنها به آسانی روشن میشود.

مهمترین تصمیم که در این زمینه در هنگام برآورد باید گرفته شود شناسایی منابع تهیه مواد، قیاس تحلیلی این منابع و انتخاب بهینه آنها با توجه به امکانات و محدودیت‌های پروژه است. عوامل ناشناخته در این زمینه عبارتند از تغییر قیمت مواد و مصالح در مدت پروژه، برابر نشدن کیفیت آنها با مشخصات فنی مورد نیاز و آماده نبودن آنها در زمان‌های تعیین شده در برنامه.

به طور کلی مواد و مصالح می‌توانند به دو صورت خام یا مستقیم وارد کارگاه شوند. مواد خام مثل شن و ماسه از لحاظ معادن و تولیدکنندگان نزدیک‌تر به محل باید شناسایی شوند و مشخصات آنها مورد بررسی قرار گیرد. اما منابع مستقیم مثل وسائل ساخته شدنی مانند تابلو برق و ابزار نصب شدنی باید طبق مشخصات از فروشندگان مجاز تهیه شوند.

همچنین هزینه‌های خرید شامل حمل تا پای کار، بیمه مصالح، هزینه انبار و نگهداری آنها نیز می‌شود. مقادیری نیز به عنوان هزینه غیر مستقیم باید جهت دزدی، خرابی، احتمال پرت شدن و شکستن و غیره به آن افزود. معمولاً پیمانکاران مجرب در برآوردهای پیشین خود به اعداد نهایی هزینه نیروی انسانی، ماشین آلات و مواد مصالح می‌رسند که می‌توانند نسبتی بین این سه برقرار نمایند. این ارقام می‌تواند در یافتن هزینه‌های تقریبی موارد نامشخص کمک مناسبی باشد. اغلب پیمانکاران با تخصص‌های مختلف به صورت زیر هزینه را دسته بندی می‌کنند.