مدیریت ساخت
مدیریت ساخت مجموعهای از روشهای انجام پروژه است که در سه دههی اخیر تکامل یافته است. در واقع روش مدیریت ساخت طبق یک تعریف عمومی، روشی است که در آن کارفرما با یک شرکت با صلاحیت در ساخت توافق میکند که رهبری ساخت و انجام امور اداری و مدیریتی را در محدوده خدمات تعریف شدهای به عهده بگیرد. تا بیشتر و بهتر بتواند خواستههای کارفرما را برآورده سازد.
مرز جدا کننده این روش با سایر روشهای مدیریت طرح، میزان ریسکی است که نهاد مدیریت ساخت در انجام خدمات خود بر عهده میگیرد. این موضوع اساس و مبنای تفاوت طبقه بندی این روش به عنوان یکی از روشهای انجام پروژه با روشهای مدیریت ساخت–مشاور و مدیریت ساخت–نماینده است.
روش مدیر ساخت–سازنده
در این روش کارفرما موافقت نامهای با یک شرکت مدیریت ساخت مبادله میکند تا مدیریت قراردادهای مشاوران طراحی تفصیلی تکمیلی و پیمانکاران را بر عهده بگیرد. در این روش بیشتر ریسکها بر عهده مدیر ساخت خواهد بود. در این روش کارفرما مسئول بهرهبرداری و نگهداری و تامین مالی پروژه است.
به طور عموم، در این روش مدیر ساخت پیش از تکمیل طراحی به کار گرفته میشود. تا به عنوان هماهنگ کننده پروژه و پیمانکاران عمل نماید. در مقایسه با روشهای دیگر، این روش که از لحاظ قراردادی شبیه روش طراحی–مناقصه–ساخت است. دارای مزایای روش مدیر ساخت–مشاور بوده و شامل ویژگیهای متعهد شدن زود هنگام به هزینه، در روش طرح و ساخت است. انتخاب مدیر ساخت با ریسک ممکن است به روش مناقصه و با سیستم حداکثر قیمت تضمین شده برای کل پروژه یا با استفاده از بستههای مناقصه چند گانه انجام شود. در هر حالت مدیر ساخت همه مسئولیتهای پیمانکاری عمومی را به عهده میگیرد. و به همین دلیل این روش مدیر ساخت–سازنده نیز نامیده میشود. سه رکن اصلی در این روش شامل کارفرما، مشاور و مدیر ساختوجود دارد.
مراحل مدیریت ساخت با ریسک
کارفرما برای طراحی پروژه، با مشاوری قرارداد منعقد میکند. وقتی تقریباً ۳۰٪ طراحی کامل شد، مدارک مربوط به محدوده کار آماده میشود. بر اساس آن مدارک انتخاب نهاد مدیریت ساخت با ریسک پروژه به مناقصه گذاشته میشود.
کارفرما مدیر ساخت با ریسک را برای مشاور، در مرحله پیش از ساخت و برای ساخت پروژه استخدام میکند. هنگام تکمیل مدارک ساخت، به طور معمول مدیر ساخت برای واگذاری ساخت بخشی یا تمام پروژه به پیمانکاران جز، مجدداً مناقصه برگزار میکنند.
این روش در بین کارفرماهایی متداول است که پیش بینی میشود مدیریت هزینه، زمان بندی و ساخت پروژه برای آنها پیچیده باشد، مانند زمانی که پروژه با روش انجام سریع (Fast Track) انجام میشود.
ویژگیهای روش مدیریت ساخت با ریسک
| مزایا | معایب |
|---|---|
| از آنجا که مدیر ساخت با ریسک تعهدهای هزینهای را خود در ابتدای پروژه به عهده میگیرد، کارفرما آسایش خاطر و اطمینان بیشتری نسبت به هزینههای پروژه خواهد داشت. که این حالت در سایر روشها به جز روش طرح و ساخت وجود ندارد.
مدیر ساخت با ریسک، مدارک مربوط به محدودهی کار را برای بر آورده کردن و متعهد شدن به هزینهها مورد بررسی قرار میدهد. بررسی مدارک مرحله ساخت از نظر ساخت پذیری، دومین مرحله از کنترل و بررسیها خواهد بود که به کاهش اشتباهها یا از قلم افتادگیها در مدارک مرحله ساخت کمک خواهد کرد. این دو فرایند میتواند هزینههای ناشی از موارد حقوقی، دستورهای تغییر و ادعاهای مربوط به تاخیر در دوره ساخت را کاهش دهد. از آن جا که مدیر ساخت با ریسک متعهد میشود پروژه را با هزینه معینی انجام دهد منافع وی ایجاب مینماید که پروژه را هر چه سریعتر تکمیل کند که این امر به نفع کارفرما نیز هست. کارفرماهای دارای تجربه کم و کارفرماهایی که در داخل تشکیلات خود توانمندیهای مدیریت ساخت را ندارند. از این روش مدیریت ساخت بهره میبرند و زمانی که پروژه مورد نظر بزرگ و پیچیده است، به کارگیری این روش میتواند بار مدیریت کارفرما را کاهش دهد. مشاور پروژه و در مراحل اولیه طراحی، پیش از ورود مدیر ساخت با ریسک و شروع به انجام هزینه/سود، جنبههای کیفی و کارکردی پروژه را با کارفرما مشخص میکند که این امر میتواند سبب افزایش کیفیت پروژه شود. مهارتهای مدیر ساخت با ریسک، امکان استفاده از روش اجرای سریع در پروژه با امکان مدیریت تعداد بیشتری پیمانکار اصلی را برای کارفرما فراهم میکند. به عهده گرفتن مسئولیت هزینهها و زمان بندی پروژه به وسیله مدیر ساخت با ریسک میتواند به نفع کارفرمایانی باشد که فاقد تخصص یا کارکنان لازم برای انجام این مسئولیتها هستند. همانند روش طراحی–مناقصه–ساخت، استقلال طراح و پیمانکار ، منجر به مشخص بودن نسبی مسئولیتها میشود. هم چنین متوالی بودن مراحل مختلف پروژه سبب روشن بودن زمان بندی پروژه میشود. وجود مدیر ساخت با ریسک میتواند تاثیر بسزایی در بهبود طراحیهای صورت گرفته در مرحله طراحی داشته باشد. وجود منبع واحد مسئولیت در مرحله ساخت سبب جلوگیری از بسیاری از ناهماهنگیها و ادعاها میشود. امکان مدیریت پیمانکاران متخصص و بررسی ساخت پذیری طراحیها توسط ایشان فراهم میشود. |
نقش مدیریتی مدیر ساخت با ریسک باعث ایجاد هزینهای اضافی میشود که در روش متعارف طراحی–مناقصه–ساخت این هزینه وجود ندارد.
مشاوران ممکن است حق الزحمه خود را برای جبران افزایش هزینههای ناشی از جلسات و مشاورههای اضافی با مدیر ساخت–سازنده افزایش دهند. چون کارفرما خود به طور مستقیم با پیمانکاران اصلی و تخصصی پیمان نمیبندد ممکن است قادر به کنترل کیفیت فریند ساخت نباشد. چون هر یک از ارکان اصلی پروژه قرارداد جداگانهای با کارفرما دارد، احتمال بروز ارتباطهای متضاد وجود دارد، که سبب افزایش اختلافها میشود. هنگامی که مدیر ساخت با ریسک با توجه به پایینترین پیشنهاد و در مراحل اولیه پروژه انتخاب میشود. امکان نیاز به صدور دستورهای تغییر و ادعاهای مربوط به تاخیرهای پروژه محتمل میشود. که سبب افزایش هزینههای کارفرما و همچنین مشاور و مدیر ساخت با ریسک میشود. از آن جا که پیمانکاران اصلی و تخصصی به طور معمول بر اساس پایین ترین پیشنهاد انتخاب میشوند، احتمال درخواست هزینههای مبتنی بر این ادعا که مدارک مناقصه ناقص بوده وجود دارد. فرایند خطی انجام پروژه، مانند روش متعارف (روش طراحی-مناقصه ساخت) موجب طولانی شدن فرایند آمادهی بهره برداری شدن پروژه میشود. زمان لازم برای تکمیل پروژه، برای کارفرمایی که خود تحت فشار است تا هر چه زودتر پروژه را برای بهرهبرداری آماده کند، ممکن است غیر قابل قبول باشد. در صورت عدم پیاده سازی سیستم و نظام مناسب، کارهای اداری و کاغذ بازی در این روش میتواند تا حد زیادی افزایش یابد. مدیریت بستههای کاری که همهی مراحل کار را شامل میشود نیاز به تجربه بالایی دارد. |
جمع بندی موضوعات مربوط به مدیریت ساخت با ریسک
همانند آن چه در سایر روشهای انجام پروژه بیان شد، جمع بندی مطالب بیان شده در مورد روش مدیریت ساخت با ریسک نیز در این جدول ارایه شده است.
| روش تامین مالی | تامین مالی دولتی | |
|---|---|---|
| نهادهای حاضر در پروژه | کارفرما – مشاور – مدیر ساخت با ریسک (سازنده) | |
| حوزههای خدمت و سطح یکپارچگی آنها | کارفرما: تامین مالی- مطالعات توجیهی – طراحی پایه و تفصیلی- نظارت و راهبری طراح سازنده – بهره برداری و نگهداری
مشاور : مطالعات توجیهی – طراحی پایه و تفصیلی – نظارت بر ساخت مدیر ساخت با ریسک: طراحی تفصیلی تکمیلی – ساخت |
|
| ترتیب سازمانی | ترتیب سازمانی نهاد مدیریت ساخت با ریسک به صورت زیر است.
ابتدا کارفرما برای طراحی پروژه، با مشاور قرارداد منعقد میکند. نهاد مدیریت ساخت با ریسک پروژه پس از تعیین محدوده کار و تکمیل حدود یک سوم از طراحی انتخاب میشود. این نهاد برای مشاوره در مرحله پیش از ساخت و برای ساخت پروژه استخدام میشود و مسئولیت ساخت کل پروژه را بر عهده میگیرد. مدیریت ساخت بخشهای مختلف پروژه (زیر پروژهها) بر عهده پیمانکار عمومی (نهادهای مدیریت ساخت با ریسک) است. |
|
| روش قیمت گذاری | قیمت مقطوع | |
| به طور معمول قیمت کذاری در روش مدیرت ساخت با ریسک به صورت قیمت مقطوع است. در این روش مبلغی مشخص بابت کار به پیمانکار عمومی پرداخت میشود. این مبلغ میتواند مشمول تعدیل اقتصادی شود و بدون تعدیل و ثابت باشد. این مبلغ موارد تغییر در محدود و مشخصات کار را شامل نمیشود. | ||
| روش واگذاری | مناقصه دو مرحلهای (ارزیابی کیفی + ارزیابی پیشنهاد مبتنی بر ترکیب پیشنهاد فنی و قیمت)
مذاکره (در موارد بسیار خاص و تحت چارجوبهای مشخص شده در قانون برگزاری مناقصات) |
|
| پیش نیازها | قابلیت بالای تعریف همه جانبه پروژه.
توانایی کارفرما در تعریف و بیان دقیق خواستههای خود. پایین بودن میزان ناشناختگیهای محل اجرای پروژه. در دسترس بودن توانمندی و ظرفیت لازم برای اجرای پروژه (وجود مدیر ساخت (پیمانکار عمومی) با صلاحیت). استاندارد بودن مشخصات فنی، الزامها و معیارهای طراحی و جزییات اجرایی طرح. |
|
| کاربرد | محدودیتی برای استفاده از این روش به لحاظ نوع پروژه وجود ندارد. به طور مشخص این روش در پروژههایی متداول است که پیش بینی میشود. مدیریت هزینه، زمان بندی و ساخت پروژه برای کارفرمایان آنها پیچیده باشد.
استفاده از این روش در پروژههایی که با موارد ناشناخته و عدم قطعیتهای زیادی در طراحی و ساخت همراه است، توصیه نمیشود.
|
|
| مدارک مورد نیاز | کارفرما – مشاور | کارفرما – مدیر ساخت |
مدارک انتخاب مشاور
|
مدارک مناقصه – انتخاب مدیر ساخت با ریسک (پیمانکار عمومی)
|
|
| مجموعه مدارک قرارداد مشاور | مجموعه مدارک پیمان–مدیریت ساخت با ریسک | |